REIT(リート)のおすすめは?資産運用で人気の国内・海外銘柄も

REIT(リート)のおすすめは?資産運用で人気の国内・海外銘柄も

ここ最近話題となっているREIT(リート)は、利回りが高いことで有名です。

この記事では、以下のような疑問を持つ方に向けて、わかりやすく解説していきます。

  • REITの何がいいの?
  • REITのデメリットは?
  • REITを選ぶときは何に注目する?
  • REITのおすすめを国内と海外で知りたいんだけど?

ここで紹介していく内容を把握すれば、REIT選びもスムーズになりますので、しっかりと目は通すようにしてください。

では早速、REITのしくみから紹介していきます。

もくじ

REIT(リート)のしくみ

REIT(リート)とは、複数の投資者からお金を集め、そのお金で不動産投資をする投資方法です。

REITは、一人当たり、数万円から数十万円の投資額を集め、そのお金を不動産経営に使います。

みんなでお金を集めるため、一人当たりの投資金額が少なくても不動産投資が出来ることで人気があります。

具体的には、マンションの部屋を貸したり、ホテルリゾートを経営するなどの賃貸経営をすることもありますし、建物を売却してその売却益を利益にすることもあります。

不動産経営や売却で得た利益は、投資者に配当されます。

不動産の運営や管理は、不動産のプロが行いますから、安心して任せることが出来ます。

不動産投資や資産運用に詳しくない方にも、おすすめの投資法です。

資産運用法としてREITがおすすめな5つの理由

資産運用法としてREITがおすすめな5つの理由

REITが資産運用の方法としておすすめの理由は何でしょうか。

主な理由は、以下の5つとなります。

  1. 少額から投資できる
  2. 利回りが高め
  3. 分散投資できる
  4. インフレ対策になる
  5. NISAが使える

これはREITの特徴でもあるので目を通しておきましょう。

では順に解説していきます。

資産運用法としてREITがおすすめな5つの理由(漫画)

おすすめの理由①:少額から投資できる

まず、REITは複数の投資者からお金を集めて投資するしくみですから、一人当たりの投資額は少なくてすみます。

通常、不動産投資をする場合には、数千万円から数億円といった多額の資金が必要になります。

しかしREITの場合は、数万円から十万円程度の資金があれば、簡単にはじめられます。

ミニ株や為替などの投資とは違った、不動産投資ならではのメリットもありますが、それらのメリットを少額から享受できるのがREITのおすすめポイントの一つです。

おすすめの理由②:利回りが高め

REITは銀行の定期預金などに比べると、利回りが高めなのもおすすめのポイントの一つです。

REITで利回りの高い商品では、3~4%のものもあります。

今はマイナス金利時代ですから、銀行に預けておいても、金利はすずめの涙ほどです。

このような時代に、効率の良い投資を考えている人にもREITはおすすめです。

おすすめの理由③:分散投資できる

分散投資できることも、REITのおすすめポイントの一つです。

通常、不動産投資をする場合には、たとえば数千万円から数億円といったように、ひとつの物件にかける投資額が大きくなります。

その場合、その投資に失敗したときの痛手は大きなものとなります。

しかしREITの場合は、複数人で出資し、複数の不動産に投資するシステムですから、少額で分散投資ができるということになります。

分散投資してリスクを減らしながら投資したい人にもREITはおすすめです。

おすすめの理由④:インフレ対策になる

インフレに強いこともREITのおすすめポイントの一つです。

不動産投資はお金ではなく、不動産に投資しますから、インフレに強いといわれています。

インフレとは、物価が上昇することによって、お金の価値が下がってしまうことをさします。

ここしばらくはデフレが続いていましたが、安倍内閣がインフレを目指しており、今現在もインフレに傾いてきているようです。

これからさらに、インフレが進むことも考えられます。

インフレ対策を考えている人にも、REITはおすすめです。

おすすめの理由⑤:NISAが使える

NISAが使えることも、REITのおすすめポイントの一つです。

NISAは、年間120万円以下の取引については非課税になるという、2014年からスタートした税制優遇制度です。

ミニ株などの少額投資の場合、利益から税金を引かれてしまうと、利益がほとんど手元に残らないということも考えられます。

しかしNISAは非課税ですから、税金を引かれることはありません。

REITもNISAが使えますので、少額投資の場合は税金を引かれずに取引することができます。

REITの種類と選び方のポイント

REITの種類と選び方のポイント

REITの銘柄の選び方のポイントには、どのようなものがあるのでしょうか?

REITにはさまざまな種類がありますが、大きく分けると、

  • 「ひとつに集中して投資するもの(単一用途特化型Jリート)」
  • 「複数の不動産に投資するもの」

と2種類があります。

複数に投資するものでは、さらに「複合型リート」「総合型リート」に分けることができます。

まずは、この種類を絞り込む必要があります。

ここでは、全3種類のタイプそれぞれ特徴、またそれ以外に選ぶ時には何に注目すればいいのかについてまとめておきます。

まずは種類からみていきましょう。

REITの種類①:単一用途特化型Jリート

単一用途特化型Jリートはひとつの種類の物件に集中して投資するタイプのREITです。

単一用途特化型Jリートには、さまざまなタイプがあります。

オフィスビル特化型

REITのオフィスビル特化型はオフィスビルに特化したREITです。

オフィスビル特化型は景気が良いときは高い利回りが期待できます。

しかし、景気が悪くなると、借り手が少なくなるため、利回りが下がりがちです。

景気が上がりそうであれば、おすすめです。

住宅特化型

REITの住宅特化型は、住宅に特化したタイプです。

景気動向にそれほど左右されませんし、また、借り手も多くいるため、安定して利益を上げることが出来ます。

長期で安定した投資を考えている人におすすめです。

商業施設特化型

REITの商業施設特化型は、景気が良いときは利益が上がりますが、景気が下がると利益は見込めません。

景気の良いときならおすすめの投資先です。

物流施設特化型

物流施設とは、物流に使われる施設のことです。

現在は、インターネットショッピングが普及した影響を受けて、物流施設の発展に期待がされています。

物流施設特化型は安定して収益を見込めますが、しかし、物流施設は撤去される可能性もあります。

物流施設特化型は、建物がなくなったときのダメージが大きな投資先です。

ホテル特化型

ホテル特化型では、リゾートホテルやビジネスホテルを運営します。

ホテル特化型は、収益変動リスクが大きいといわれています。

ホテルでは、利用者が多い場合は部屋の代金を高めに設定し、多くの利益を出すことが出来ますが、客が来ないときは利益が下がります。

また、シーズンによっても利益に変動が出ますし、人気の動向によっても収益は変わります。

そのため、固定賃料契約を結んで、リスク軽減を図っているREITも多いようです。

ホテル特化型は、リスクがやや高めな投資先といえるでしょう。

REITの種類②:複合型リート

複合型リートとは、たとえば、ホテル型と住宅方など、2種類の用途の不動産の組み合わせで投資していくタイプのREITです。

2つの不動産を組み合わせるため、分散投資ができリスク軽減が図れます。

REITの種類③:総合型リート

複合型リートとは、3種類以上の用途の不動産に投資するタイプです。

複数の投資先に分散投資するため、リスク軽減が図れます。

複合型リートが2種類なのに対して、総合型は3種類以上の物件に分散投資をしますから、さらに分散投資のリスク軽減効果が高まります。

不動産情報を調べる

選ぶべきREITの種類は、あらかた絞り込めたでしょうか。

種類の絞り込みが済んだあとは、さらに対象を絞り込むために、不動産情報を調べて収集していきましょう。

とはいっても、そう難しいことはなく以下の3点をおえておくだけです。

  1. 築年数(古すぎないか)
  2. 入居割合(これが高いほど家賃収入がある)
  3. 物件数(REITが保有している数)

築年数が経っているほど、不動産価値は下がります。また入居割合にも当然影響してくるでしょう。

物件数についてはそこまで意識することはないですが、物件が多いということは、リスクも分散されやすいということなので、目安程度に参考としておきましょう。

NOI利回りを調べる

NOI利回りとは、かんたんにいってしまえば、その物件の実質的な利益を知るための指標です。

このNOI利回りが高い場合、それは収益性があるという判断ができます。

物件の種類によっても異なりますが、一般的には「4~5%」程度が平均といえるでしょう。

ただし、いくらNOI利回りが高い場合でも、地方物件の場合では少し注意が必要です。

地方物件では、物件の価格も安く、またニーズも都市部ほどないためNOI利回りが高く算出されることもあります。

地方物件では、

入居割合が将来も維持できているのか
過疎化の心配はないか

についても考慮しながら、検討はしていくようにしましょう。

J-REITおすすめランキングBEST5

ここでは、おすすめのJ-REITを5つに絞り、それぞれの利回りや特徴についてランキング形式で紹介していきます。

J-REITおすすめ5位:サムティ・レジデンシャル投資法人

おすすめサムティ・レジデンシャル投資法人

サムティ・レジデンシャル投資法人の利回りは、2018年11月22日では5.94%です。

サムティ・レジデンシャル投資法人は、住居主体型リートです。

東京だけでなく、全国の地方都市にある、賃貸住宅や寮、シニア住宅などのアコモデーションアセットに投資を行い、安心して暮らせる住環境の提供を目指している法人です。

地方創生や、就業機会の創出などにも力を要れ、地方経済の活性化を理念としています。

J-REITおすすめ4位:マリモ地方創生リート投資法人

おすすめマリモ地方創生リート投資法人

マリモ地方創生リート投資法人の利回りは、2018年11月22日で6.31%です。

マリモ地方創生リート投資法人は、東京圏以外の地方の物件の取り扱いに力を入れている総合型リートです。

地方創生、地方の活性化、雇用創出などに力を入れている投資法人ですから、地方を応援したいと思っている人にもおすすめのREITです。

J-REITおすすめ3位:スターアジア不動産投資法人

おすすめスターアジア不動産投資法人

スターアジア不動産投資法人の利回りは、2018年11月22日で6.65%です。

スターアジア不動産投資法人は、総合型リートです。

東京周辺の物流施設、オフィスがメインで、住居やホテルにも分散投資をしています。

J-REITおすすめ2位:いちごオフィスリート投資法人

おすすめいちごオフィスリート投資法人

いちごオフィスリート投資法人の利回りは、2018年11月22日で6.43%です。

いちごオフィスリート投資法人は事業所主体型のリートです。

収益性の見込める、安定した中規模オフィス中心に投資を行っています。

2018年4月期の分配金が1964円、2018年の10月期の予測分配金が1967円と、しばらくは安定した利益を出していけそうです。

J-REITおすすめ1位:インヴィンシブル投資法人

おすすめインヴィンシブル投資法人

インヴンシブル投資法人は、2018年11月22日で利回りが7.18%です。

利回りがとても高いことから、現在、ダントツでおすすめのREITです。

インヴンシブル投資法人は、主にホテルと住居を中心とした不動産と、不動産証券を対象とした投資を行っています。

また、有料老人ホームやサービスつき高齢者向け住宅などにも分散投資を行っている、総合型のリートです。

海外REITおすすめランキングBEST5

J-REITだけでなく、おすすめの海外REITについても5つに絞ってランキング形式で紹介していきます。

ではまた5位から見ていきましょう。

海外REITおすすめ5位:りそな ワールド・リート・ファンド

りそな ワールド・リート・ファンド

りそな ワールド・リート・ファンドの2018年11月22日での分配金利回りは1.69%です。

りそな ワールド・リート・ファンドは、海外の上場しているREITの中から、利回りや成長性、割安度などを考慮して投資先を選んで、投資をします。

為替ヘッジは行いません。決算は毎月15日です。

海外REITおすすめ4位:ダイワ 米国リート・ファンド(毎月分配型)H無

ダイワ 米国リート・ファンド(毎月分配型)H無

ダイワ 米国リート・ファンド(毎月分配型)H無の2018年11月22日での分配金利回りは24.19%です。

ダイワ 米国リート・ファンド(毎月分配型)H無は、アメリカの店頭登録のREITに投資を行います。為替ヘッジは行わないタイプです。

海外REITおすすめ3位:フィデリティ・USリートB(H無)

フィデリティ・USリートB(H無)

フィデリティ・USリートB(H無)の2018年11月22日での分配金利回りは11.68%です。

フィデリティ・USリートB(H無)では、主に、アメリカの上場している不動産投資信託に投資を行います。

成長性の高い投資先を選び、ポートフォリオを作り、毎月15日に決算が行われます。

海外REITおすすめ2位:ノムラ 日米REITファンド(毎月分配型)

ノムラ 日米REITファンド(毎月分配型) ノムラ 日米REITファンド(毎月分配型)は、野村アセットマネジメントで取り扱っている海外REITです。

アメリカと日本のREITに投資をしている投資信託です。毎月、分配金をもらえます

2018年11月22日での分配金利回りは2.75%です。

海外REITおすすめ1位:ワールド・リート・セレクション(アジア)

ワールド・リート・セレクション(アジア)

ワールド・リート・セレクション(アジア)は、岡三アセットマネジメントで取り扱っている、海外REITです。

ワールド・リート・セレクション(アジア)は、日本を除くアジアの不動産投資信託証券中心に投資をおこなうREITです。

2018年4月では、香港、シンガポール、マレーシアに投資を行っています。

2018年11月22日での配当金利回りは13.08%です。

REITがおすすめできない理由(デメリット)

REITがおすすめできない理由(デメリット)

REITには、リスクもあります。どのようなリスクやデメリットがあるのでしょうか?

デメリット①:倒産リスク

REITだけでなく、株式投資や保険商品にも言えることですが、REITには「倒産リスク」があります。

資金繰りに困って、投資法人が倒産する可能性があります。

しかし株式投資と違って、REITの場合は投資法人が倒産しても不動産そのものの価値がなくなるわけではありませんから、不動産を売却するなどすれば、投資していたお金が戻ってくることもあります。

デメリット②:上場廃止リスク

上場する条件を満たせなくなると、上場廃止になることがあります。

上場廃止になると、価格が下がったり、売却できなくなる場合があります。

REITをはじめるときは、上場廃止リスクも考慮することをおすすめいたします。

デメリット③:災害リスク

REITで取り扱っている商品は、不動産ですので、地震や津波などの災害や、火災などが発生し、建物が損壊する可能性もあります。

建物に被害があれば、予定していた収益が出なくなる可能性があります。災害リスクも考慮して投資することをおすすめいたします。

デメリット④:金利変動リスク

REIT以外の投資と同じく、REITもまた、金利変動リスクのことも念頭においておかなければいけません。

不動産運営のために、投資ファンドが金融機関からお金を借りて運営している場合は、金利上昇にともなって利息も多くかかるようになり、利益が減ってしまうこともあります。

デメリット⑤:物件の価値低下リスク

物件は買ったときから価値が低下し始めます。

物件の価値は、景気の動向や、建物の市場価値の変化の影響も受けます。

場合によっては、予想以上に物件の価値が下がることもあります。

物件の価値が下がることも、リスクとして頭の中に入れておきましょう。

REITで賢く資産運用しよう!

REITは、少額から分散投資ができ、インフレにも強いことから、資産運用の方法としておすすめできます。

しかし、REITは不動産投資ですから、

  • 価格変動リスク
  • 金利変動リスク
  • 災害リスク
  • 倒産リスク

などを抱えていることも忘れてはいけません。

REITには、特化型、複合型、総合型、の3つのタイプがあります。投資の目的や目標によって、適切な投資方法を選びましょう。

REITにはメリットもデメリットもありますが、投資方法を賢く選べば、効率よく資産運用が出来るかもしれません。

少額からの投資も可能ですので、気になる方は、ぜひ、トライしてみてください!

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