住宅ローンの借り換えはお得?メリット・デメリットを解説!

住宅ローンの借り換えはお得?メリット・デメリットを解説!

住宅ローンの借り換えをすれば返済額を減らし、家計の負担を減らせます。

しかし「住宅ローンの借り換えをしてみたいけど、どうすればいいの?」と思っている人は多いでしょう。

この記事では、住宅ローンの

  • 借り換えに関しての基本的な部分
  • メリットやデメリット
  • 返済額を減らすための条件
  • 注意すべき点

をわかりやすく解説しています。

どの程度、返済額が減るのかを具体的に数字をだしているので、借り換えの際はぜひ参考にしてください。

もくじ

住宅ローンの借り換えとは?

住宅ローンの借り換えとは、新しい金融機関で住宅ローンを組み直して、現在のローンを一括返済することをいいます。

メリットはいくつかありますが、借り換えることで金利を減らし、総支払額を減らすのが目的です。

昔の金利よりも現在の金利が下がっていた場合に効果的です。

ここ数年で住宅ローンの金利は下がってきているので、借り換えも注目されています。

また、金利が下がらなくても、返済期間を延長して毎月の負担を減らすこともできます。

変動金利から固定金利へ借り換えをすれば金利変動のリスクもなくせます。

詳しいメリットは次から解説していきます。

住宅ローンの借り換えのメリットは?

住宅ローンの借り換えのメリットは?

ここから借り換えのメリットをご紹介していきます。

  • 金利を減らして総支払額を減らす
  • ローンを延長して毎月の支払いを減らす

以上の2つがメリットとして挙げられます。では、具体的に解説していきましょう。

金利を減らして総支払額を減らす

借り換えをすることで、金利を減らせます。

金利が減れば、ローンの総支払額も減らせます。

減らせる金額や減らすために組むローンの条件については後述しますが、ここ数年で金利は下がってきているため、借りた時期によっては大きく返済額を減らせるでしょう。

ただし、住宅ローンの減税制度を利用している場合は、借り換え先の返済期間が10年未満になると減税の対象外になってしまうので、注意が必要です。

ローンを延長して毎月の支払いを減らす

金利が下がらなくても、新たに住宅ローンを組むことで、支払いの年数を延長できます。

延長ができれば、毎月の支払額は減ることになります。

ただし、延長した分の金利と借り換えの諸経費を支払わなければなりません。慎重に検討しないと総支払額が大きく増えることになります。

それでも、転職などで収入が減ってローンの負担が増えた際などには有効な手段です。

住宅ローンの借り換えでチェックするべき3つの条件

住宅ローンの借り換えでチェックするべき3つの条件

ここ数年で金利が下がったからといって、借り換えをすれば必ずお得になるわけではありません。

次の条件が借り換えを検討する目安になるので参考にしてください。

借り換え検討の条件
  1. ローン残高が1,000万円以上あること
  2. 金利差が1%以上あること
  3. ローン返済期間が10年以上あること

以上の3つが借り換えで返済額を減らせる条件になります。

必ずしも条件に当てはまれば減るわけではないので、注意しましょう。

次から詳しく解説していきます。

条件1:ローン残高が1,000万円以上あること

ローンの残高が1,000万円以上あると、金利負担も大きいです。

その分借り換えをした際の金利が減ったことの恩恵を受けられます。

1,000万円以下の場合、減った支払額よりも、借り換えにかかった諸経費のほうが高くなってしまうことも考えられます。

条件2:金利差が1%以上あること

金利が少しでも下がれば、借り換えをしたほうがお得になるような気がしますが、借り換えには諸経費を支払わなければなりません。

そのため、現在の住宅ローンよりも、金利差が1%以上あることが望ましいです。

ただし、ローンの期間が長ければ長いほど、金利差は小さくても借り換えの効果があります。

住宅ローンが15年や20年残っている人は、金利差が1%未満の0.5%程度でも返済額が減る可能性があります。

条件3:ローン返済期間が10年以上あること

返済期間が短いと金利が下がっても、それほど総支払額も変わりません。

借り換えの諸経費を考えると、10年未満の場合はメリットは少ないでしょう。

逆に15年、20年と長期間返済が残っている場合は、総支払額を大きく減らせるかもしれません。

条件に当てはまらなくても借り換えは検討するべき?

条件に当てはまらなくても、借り換えを検討したほうがいい場合もあります。

まず、毎月の支払額を減らしたい場合です。借り換えによってローンを延長できれば、総支払額は変わらない、もしくは増えるかもしれませんが、毎月の支払額は減ります。

転職などの事情により、毎月の負担を減らしたいときには有効です。

そして、もう1つは変動金利から固定金利への変更です。一般的に変動金利は毎年2回、金利が見直しされます。

下がる場合もありますが、当然上がる場合もあるので、常に金利を気にしなくてはいけません。

固定金利へ借り換えをすれば、金利上昇のリスクをなくせますし、精神的にも楽になります。

住宅ローン借り換えの最適なタイミングは?

住宅ローン借り換えの最適なタイミングは?

借り換えの最適なタイミングを見極めるのは非常に難しいです。

タイミングを間違ってしまうと、あまりメリットを受けられなくなってしまいます。

最適なタイミングは人によって変わります。

主な借り換えを考えるべきタイミングは、

  1. 借りたときよりも金利が下がったとき
  2. 転職する前
  3. 毎月の支払額が大きく家計が厳しい
  4. 金利が上昇しそうなとき

以上の4つです。

では1つずつ詳しく説明していきます。

タイミング1:借りたときよりも金利が下がったとき

現在の金利が、借りたときよりも下がっていた場合は、返済額を減らせる可能性があります。

借り換えを検討したほうがいいでしょう。

ただし、前述したとおり基本的には、

  1. 「残高が1,000万円以上」
  2. 「金利差が1%以上」
  3. 「返済期間が10年以上」

この3つに当てはまっていることが、返済額を減らす条件となります。

タイミング2:転職する前

借り換えにも、ローン審査はあります。

当然、勤続年数も審査の対象になっています。

転職してしまうと、仮に収入が下がっていなくても、勤続年数で審査が落ちる可能性があるので注意してください。

できれば借り換えは転職前にしておくことをおすすめです。

タイミング3:毎月の支払額が大きく家計が厳しい

収入が減ったり、子供が学校に入学したりと、環境が変われば支払いの負担も変わってきます。

借り換えをすれば、返済年数を延長して、毎月の支払額を減らすことが可能です。

タイミング4:金利が上昇しそうなとき

変動金利で借りている場合は、金利が上昇してしまうと、その分支払額も増えてしまいます。

金利が上昇しそうな気配があるなら、固定金利へ借り換えをすれば金利上昇のリスクを減らせます。

ただし、金利が今後どう動くかは誰にも分からないので、検討は慎重にしましょう。

借り換えのタイミングは人それぞれで正解はありません。

いつにするか迷って先延ばしにするくらいなら、いますぐに検討してみましょう。

また、これからの金利については分かりませんが、10年前と比べると現在の金利は下がっているので、一度金融機関に相談してみることをおすすめします。

住宅ローン借り換えのためには諸経費が必要

住宅ローン借り換えのためには諸経費が必要

借り換えのためには、手数料などの諸経費がかかります。

主な諸経費は以下の通りです。

住宅ローンの借り換え諸費用
  • 事務手数料
  • 保証料
  • 登録免許税
  • 司法書士報酬
  • 印紙代
  • 団体信用保険料
  • 火災、地震保険料

諸経費は、残高や借入年数によって異なります。

総支払額が100万円減っても、諸経費がそれを上回る可能性もあります。

返済額が減ったとしても、審査の準備や書類を準備、実際に銀行に足を運ぶなど時間や手間をかけて、数万円のメリットしかない場合も考えられます。

金額の数字だけでなく、借り換えにかかる時間や手間も考慮して、慎重に進めていきましょう。

諸経費の借り入れも可能

数十万円から数百万円かかる諸経費は、人によっては用意できない人もいるでしょう。

金融機関によっては、住宅ローンと別に諸経費のローンが用意されていたり、諸経費を住宅ローンに上乗せして借り入れできる場合もあります。

諸経費が準備できないときは、諸経費が借り入れできる金融機関を探してみましょう。

住宅ローンの借り換えでどのくらいお得になる?

住宅ローンの借り換えでどのくらいお得になる?

住宅ローンの借り換えで、どのくらいお得になるのかは、ローン残高や返済期間、金利などによって異なってきます。

実際に計算機を使用して、1つずつ計算していくこともできますが、各銀行のサイトには借り換えシミュレーションが用意されています。

今回はそちらを使用して、どのくらい返済額が減るのかをみていきましょう。

さまざまな条件によって結果は変わってくるので、あくまで目安としてみてください。

実際にシミュレーションして金額をみてみよう

ここから「住信SBIネット銀行」の借り換えのシミュレーションを参考に進めていきます。

まずは、借り換えの条件を設定していきます。

・現在返済している住宅ローン

残高2,000万円で金利は固定金利1.5%、残りの返済期間は20年としました。

ボーナスでの返済はなしです。

・借り換え後の住宅ローン

借入額は諸経費を含まずに、そのまま2,000万円としました。

金利は10年間固定の0.86%、11年目からは変動金利になりますが、今回は1%に設定しています。

借入期間も同じく20年でボーナスでの返済もなしです。

この条件でシミュレーションすると、借り換えで減らせる金額は以下の結果になります。

シミュレーション結果
  • 総返済額:-1,324,146円
  • 年間の返済額:-69,288円
  • 毎月の返済額:-5,774円

このようになり、ここに諸経費が604,000円かかります。

総返済額に諸経費を含めると、減らせる金額は720,146円です。

今回のシミュレーションでは、返済額を減らせる条件の1つである「金利差が1%以上」が当てはまっていません。

それでも70万円以上の返済額を減らせました。

条件は人によって違い、借入期間が短かったり、借入金額が少ない場合もあるかもしれません。

それでも、借り換えをするだけで、返済期間も変わらず、大きく返済額を減らせる可能性があることが分かります。

金融機関へ相談する前にシミュレーションして、おおよその数字をみてみるといいでしょう。

住宅ローンの借り換えで控除はどうなる?

住宅ローンの借り換えで控除はどうなる?

住宅ローンを組んだ際に、ある一定の条件をクリアした方は住宅ローン控除(減税)を受けていることでしょう。

しかし借り換えを行う際は、住宅ローン控除の落とし穴に注意しなくてはなりません。

ここでは、その落とし穴について、

  • 控除対象となる借り換え条件
  • 控除期間
  • 借り換え後のローン残高が増えた場合

の3つにわけて解説していきます。

また「住宅ローン控除ってなに?」という方は、以下の記事に詳しく紹介してあるので、一読しておきましょう。

住宅ローン減税の条件や手続きの流れについて解説!【知らないと損する!】住宅ローン減税の条件や手続きの流れについて解説!【知らないと損する!】

では早速、借り換えによる住宅ローン控除は、一体どうなるのかについて紹介していきます。

控除対象となる住宅ローンの借り換え条件は?

国税庁では、以下のように借り換えによる住宅ローン控除を原則認めないとしています。

住宅ローン等の借換えによる新しい住宅ローン等は、従前の住宅ローンを消滅させるための新たな借入金であり原則として住宅借入金等特別控除の対象とはなりません。

※参考:国税庁(住宅ローン等の借換えをしたとき)

しかし厳密には、以下に挙げる条件をクリアしていれば、引き続き控除を受けることが可能です。

借り換えで控除を受ける条件
  • 借り換え理由が元の住宅ローン返済のためであること
  • 新しく組んだ住宅ローンが10年以上であること

ただし、借り換えによる住宅ローン控除を受けるためには、金融機関側から「住宅ローン残高証明書」を発行してもらう必要があります。

そのため消費者金融などでは、その書類の発行ができないため注意が必要でしょう。銀行であれば、これは特に問題とはなりません。

注意

新しく組むローンの年数については、元の住宅ローンと合わせて10年ではなく、新しい住宅ローンのみで10年となります。勘違いをしないようしておきましょう。

控除される期間はどうなるのか

これに対しても少し注意が必要で、

借り換えで新しく住宅ローンを組んだのだから、控除期間もまた10年間に延びる!

というわけではありません。

あくまでも、その住居に住み始めてから10年間の控除(減税)となります。

もしこれを良しとしてしまえば、半永久的に控除を受けられることとなります。

そういった状況には、決してならないような仕組みとなっているということです。

住宅ローン残高が借り換え後に増える場合は注意

もし借り換えた際に、住宅ローン残高が増えてしまった場合、

控除される額も増えるのでは?

と考える方もいます。

しかし実際はそんなことはなく、控除額についてはあくまでも元々受けていた額だけで、増えることはありません

この点についても、勘違いをする方が多いので、よく把握しておくようにしましょう。

住宅ローンの借り換えでデメリットになることは?

住宅ローンの借り換えでデメリットになることは?

借り換えはお得にもなりますが、注意すべき点もいくつかあります。

特にあとから知って後悔しないように、しっかり確認しておきましょう。

借り換えでも審査は厳しい

住宅ローンは新規の場合は、購入した住宅を担保にして借り入れをしています。

しかし、借り換えはすでに数年間住んでいるため、購入時よりも資産価値が下がっています。

そのため年収や勤続年数などの審査が新規のときよりも厳しいです。

審査には住宅ローンだけでなく、携帯電話料金やクレジットカードなどの支払いを滞納した経験も審査対象になり、それが原因で落ちる可能性があります。

今後審査を受ける予定がある人は、そういった滞納をしないように注意しましょう。

ただ、金融機関側も可能な限り融資したいと考えているので、年収が下がっていても審査を通る可能性は充分にあります。

転職したばかりや滞納した経験があっても、ほかの条件次第では、借り換えできるかもしれません。一度金融機関に相談しましょう。

諸経費には注意

どのくらい返済額が減るのかは諸経費によっても大きく変わってきます。

諸経費も計算に入れておきましょう。

決して小さい額ではないので、実際に借り換えてみたら諸経費込みだと、ほとんど支払いが減らなかったということがないようにしましょう。

金融機関に相談すれば諸経費がどの程度かかるか見積もりをだしてくれます。必ず確認してください。

また、諸経費が用意できない場合は、見積もりをする前に、諸経費も借り入れできるのか確認しておきましょう。

現在のローンも交渉で金利引下げが可能?

住宅ローンの返済額を減らすのに有効なのは、借り換えだけではありません。

現在借り入れしている金融機関と金利を交渉することも可能です。

新しく借り入れるわけではないので、審査もなく、経費もそれほどかかりません。

交渉が必ず通るわけではありませんし、借り換えのほうがお得になる場合もあります。

しかし、検討する価値は充分にあります。

交渉をする際は、いきなり交渉に入るのではなく、しっかりとほかの金融機関の金利を調べてからにしましょう。

無理に交渉しても関係を悪くしてしまうだけなので、引き下げができなかったら、諦めて借り換えを検討しましょう。

変動金利への借り換えは慎重に

変動金利への借り換えは、今は金利が低くても将来的には上がってしまうかもしれません。

変動金利は、金利によって総支払額が変わるので、管理しにくいというデメリットもあります。

固定金利から変動金利にした途端に、金利が上がる可能性があることを覚えておきましょう。

金利上昇のリスクを抑える意味では、固定金利への借り換えがおすすめです。

住宅ローンの借り換えで家計への負担を減らそう

住宅ローンの借り換えをして、返済額を減らすためのいくつかの条件や注意点などを解説しました。

金利が今ほど低くなかった10年以上前に借りている人は減らせる可能性が大きいです。

また、毎月の負担を減らす意味でも、借り換えは効果的です。

返済額を減らす以外のメリットも合わせて確認しておくといいでしょう。

現在は金利が下がってきていますが、今後の動きは分かりません。

借り換えを考えているなら、早いほうがいいでしょう。

その際は、ぜひ今回の記事を参考にしてください。

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