住宅ローン減税の条件や手続きの流れについて解説!【知らないと損する!】

住宅ローン減税の条件や手続きの流れについて解説!【知らないと損する!】

住宅ローンを使用して住宅を購入した際に、一定の条件をクリアしていると、住宅ローンの減税制度が利用できます。

住宅ローンを組んだら利用したい制度ですが、なかなか条件も多く、注意するべき点もあります。

この記事では、住宅ローンの減税制度を利用するための条件や申請の手順を解説していきます。

注意点も解説しているので、住宅購入の際はぜひ参考にしてください。

住宅ローン減税制度とは?

住宅ローン減税制度とは?

住宅ローン減税とは、住宅ローンを利用して、住宅を購入したときに利用できる減税制度です。

正式な名称は「住宅借入金等特別控除」で、住宅ローン控除と呼ばれる場合もあります。

住宅ローンの減税を利用すれば、住宅ローン残高の1%が所得税や住民税から引かれます。

毎年1%の減税で10年間にわたり受けられるので、住宅を購入するなら利用したい制度です。

1%といっても住宅は非常に高額のため、減税される額も2,000万円の住宅なら20万円にもなります。

住宅の購入は人生のなかでも高額な買い物なので、知らないままで申請をしないと損をすることになります。

しっかりと条件や必要書類などを確認しておきましょう。

住宅ローンの減税を受ける条件

住宅ローンの減税を受ける条件

住宅ローンの減税を受けるためには、以下の条件をクリアする必要があります。

住宅ローンの減税条件
  1. 購入したら6ヶ月以内に入居すること
  2. 住宅ローンの返済期間が10年以上であること
  3. 減税を受ける年の所得金額が3,000万円以下であること
  4. 床の面積が50平方メートル以上あり、その半分以上が居住スペースであること
  5. ほかの減税制度などを利用していないこと

1つずつチェックしていきましょう。

①購入したら6ヶ月以内に入居して、12月31日まで住み続けること

住宅を購入(新築)した日から6ヶ月以内に入居するのが条件です。

さらに、減税を受ける年の12月31日まで住み続けるのも条件となっています。

住んでいるかどうかは基本的には住民票で判断します。

年末で住民票の切り替えが間に合わない場合のみ、ガスや電気など公共料金の請求書で判断することがあります。

②住宅ローンの返済期間が10年以上であること

住宅ローンの返済期間が10年以上というのが条件です。

8年や9年など、10年未満の場合は、減税の対象外となります。

ローンの年数は少ないほうがいいとされますが、減税制度を利用する場合は、10年以上でローンを組んだほうがお得になることもあります。

注意
繰り上げ返済をして、10年未満になってしまうと減税対象から外れてしまうので注意しましょう。

③減税を受ける年の所得金額が3,000万円以下であること

住宅ローンの減税には所得金額が3,000万円以下という所得制限があるので、注意しましょう。

といっても所得金額が3,000万円以下が条件なので、ほとんどの人が対象になります。

また、年収が3,000万円を超えていても、所得になると3,000万円以下という場合もあります。

年収と所得は違うので注意してください。

④床の面積が50平方メートル以上あり、その半分以上が居住用であること

住宅の床面積が50平方メートル以上というのが条件です。

2階建ての場合は1階と2階あわせての床面積で、通常一戸建てであれば、床面積は50平方メートルは超えます。

ただ、マンションでは50平方メートル以下も考えられるので、しっかりと確認しましょう。

居住用というのは、通常は全てが居住用となります。ただし、住宅と会社の事務所や店舗などを兼用している場合は注意が必要です。

⑤ほかの減税制度などを利用していないこと

新しい住宅に住み始めた年と前後2年間の合計5年間に、もともと住んでいた住宅を売った場合に利用できる税金の特別控除などを受けていると、減税制度は利用できません。

以上のようにいくつかの条件があります。条件がクリアできていないと、年間で最大40万円も損をすることになります。

「たぶん大丈夫だろう」と決めずにきちんと確認した上で、住宅の購入を決めましょう。

また、不明点や不安な点がある場合は、税理士への相談をおすすめします。

住宅ローン減税の中古住宅の場合の条件は?

住宅ローン減税の中古住宅の場合の条件は?

中古住宅の場合は、前述した条件に加えて条件があります。

まず、25年以内に建てられた鉄筋コンクリート造などの「耐火建築物」であることです。

木造などの耐火建造物以外の建物は20年以内に建てられていることが条件となります。

築年数がクリアできない場合は、一定の耐震基準を満たすか、既存住宅売買かし保険に加入していると減税の対象になります。

注意

住宅を購入後に気付いて慌てて耐震基準適合証明書を取得したり、保険に加入しても対象外になってしまうので、注意が必要です。事前に確認しておきましょう。

また、身内名義の住宅を購入する場合は、対象外となります。

住宅ローン減税申請の流れを確認しよう

住宅ローン減税申請の流れを確認しよう

住宅ローンの減税申請には確定申告が必要になります。

会社員は年末調整として会社がやってくれているので、確定申告はあまり馴染みがないと思います。

少し難しく感じるかもしれませんが、必要な書類を用意して「確定申告書」と「住宅借入金等特別控除の計算明細書」の2つに必要事項を記入していくだけです。

記入内容もほかの書類をみながら記入できるので、難しいことはありません。

記入して税務署に提出すれば申請は完了です。確定申告の提出方法には以下の3つがあります。

確定申告の提出方法
  • 直接持ち込んで提出
  • 郵送での提出
  • インターネットを利用した電子申告(e-Tax)

住宅ローン減税には必要な書類も多いので、職員に記入漏れや書類の不備がないかを確認するためにも、直接持ち込んで提出することをおすすめします。

必要な書類が多く、入手先も異なるので揃えるのに時間がかかります。

確定申告ぎりぎりになって慌てないように、日数に余裕を持って対処していきましょう。

必要な書類は?

住宅ローンの減税を受けるために必要な書類は8点あります。間に合わないことのないようにしましょう。

必要な書類は以下の8点です。

8つの必要書類
  1. 住民票
  2. 年末残高証明書
  3. 不動産売買契約書のコピー
  4. 登記事項証明書
  5. 源泉徴収票
  6. 確定申告書
  7. 住宅借入金等特別控除の計算明細書
  8. そのほかの書類

入手先や注意する点を解説していきます。

・住民票

市役所で入手できます。

郵送での入手もできる場合もあるので、なかなか市役所に行けないという人は、お住いの市役所に相談してみましょう。

また、住基カードを利用してコンビニで取得できる地域もあります。

住民票は購入して6ヶ月以内に入居していることを証明するために必要です。

・年末残高証明書

住宅ローンを組んだ金融機関から送付されます。

住宅ローンの残高を証明する書類で2年目以降も年末調整の際に必要になります。

年末になると届くので、確認して紛失しないように気をつけましょう。

・不動産売買契約書のコピー

不動産屋と契約した際の書類です。契約しているなら手元にあるはずなので、確認しましょう。

もしも、紛失したり、手元にない場合は契約した不動産屋に相談して再発行してください。

購入価格や建物の取得年月日を確認するための書類です。

・登記事項証明書

法務局で入手できます。直接取りにいけないときは、オンラインで請求し、郵送での取得が可能です。

床の面積が50平方メートル以上あるかの確認に使用されます。

・源泉徴収票

勤務先から入手できます。

会社員など給与収入のある人は必要になります。

所得金額が3,000万円以下にあてはまるか確認するために必要です。

・確定申告書

個人で青色申告あるいは白色申告を行っている場合、こちらの原本で収入証明することができます。

・住宅借入金等特別控除の計算明細書

この2つは税務署で入手できるほか、国税庁のサイトからプリントアウトすることもできます。

確定申告と住宅ローンを減税申請するために必要な書類です。

・そのほかの書類

中古住宅の耐震基準に関する書類や認定住宅を証明する書類です。

不動産屋から入手できます。必要に応じて準備しましょう。

 

以上のように住宅ローンの減税を申請するためには、多くの書類が必要になります。

入手先もさまざまで会社勤めの人はなかなか取りにいけない場合もあると思います。

余裕をもって準備するようにしましょう。

次年度からは複雑な手続きは不要

会社員の場合は2年目からは会社が年末調整で計算して手続きしてくれます。

金融機関から送付される「年末残高証明書」と税務署から送付される「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」の2つを会社へ提出しましょう。

どちらも年末になると届くので、確認して紛失しないように注意してください。

自営業の人は毎年確定申告が必要になりますが、2年目以降は住民票や登記事項証明書は不要です。

住宅ローン減税はいくら減税になるの?

住宅ローン減税はいくら減税になるの?

毎年住宅ローン残高の1%が所得税から控除されます。

減税の額は最大で毎年40万円で、10年間のあいだ減税されるので最大で400万円が減税となります。

つまり、その年の住宅ローン残高が3,000万円なら30万円、2,500万円なら25万円の減税です。

最大で40万円なので、仮に5,000万円の住宅ローン残高があっても減税額は40万円となります。

認定住宅の場合は限度額は50万円

認定住宅の場合は、毎年の減税額は最大で50万円になります。

認定住宅というのは、「認定長期優良住宅」と「認定低炭素住宅」の2種類あります。

・認定長期優良住宅

耐震性や劣化対策、省エネ性など9つの条件をクリアした住宅

・認定低炭素住宅

木材の利用や節水対策などの省エネ基準をクリアした住宅

 

どちらも通常は設計の段階で決まるものなので、購入前に確認できます。

控除しきれなかった額はどうなる?

住宅ローンの減税は所得税から控除されるのですが、控除される金額が所得税を上回ることもあります。

例えば控除額が20万円で、所得税が15万円という場合です。

このように所得税よりも控除額が多くなったときは、控除しきれなった額を住民税から差し引きます。

住宅ローンの減税は所得税と住民税から引かれると覚えておきましょう。

住宅ローン減税における注意点

住宅ローン減税における注意点

住宅ローン減税制度にはいくつか注意点があります。

ちょっとした確認ミスで、減税の対象から外れてしまっていた、ということのないようにしましょう。

注意するべき5つのポイントをまとめので、しっかりチェックしましょう。

①借入先には注意

住宅ローンの減税を受けるためには、借入先は基本的には金融機関に限ります。

親族や個人間での貸し借りでは、住宅ローン減税の対象外です。

ただし、金利が0.2%以上であれば勤務先からの借り入れでも、認められます。

住宅ローンはほとんどの人は、金融機関から借り入れしますが、そのほかから借りる際は注意してください。

②別荘や賃貸用は対象外

住宅ローンの減税を受ける本人がその住宅に常に住んでいる必要があります。

別荘や賃貸用のアパートやマンションは対象外となります。

あとからその住宅に引っ越す予定だとしても、購入してから6ヶ月以内に入居しなくてはいけない条件もあるので対象にはなりません。

基本的なことですが、気をつけましょう。

③住民票の書き換えは済ましておきましょう

住宅を購入してから6ヶ月以内に入居しないと、住宅ローンの減税対象から外れてしまいます。

また、12月31日まで住み続けることも条件の1つなので、年末に引っ越す場合などは早めに住民票を書き換えておきましょう。

もし、住民票の書き換えが間に合わなかったときは公共料金の請求書などで確認することもできます。

④ローンは10年未満は対象外

住宅ローン減税の対象は、住宅ローンの返済期間が10年以上ある場合が対象です。

返済期間が10年未満では対象外になります。

注意しなければならないのが、繰り上げ返済です。

もともと20年で組んでいた住宅ローンが、繰り上げ返済をしたことによって10年未満になってしまうとこがあります。

この場合は繰り上げ返済をして、住宅ローンの年数が10年未満になった年から、減税制度は利用できなくなります

減税は住宅ローン残高の1%のため、住宅ローンの金利が1%を超えているなら繰り上げ返済のほうがお得です。

金利が1%未満なら繰り上げ返済をしないで、10年間の減税を受けたほうがお得ということになります。

借り入れ金額が多い場合などは、金利が1%未満であっても繰り上げ返済をしたほうがお得な場合もあります。

⑤ローンの借り換えに注意

住宅ローンの減税は、金利の低いローンに借り換えても継続して受けられます。

その際にいくつか注意点があります。

まず、もともとの住宅ローンを返済するために組んだ住宅ローンであることが条件です。

当然ですが、住宅ローンではなく、ほかの借金返済のために組んだローンでは認められません。

そして、新しく組んだ住宅ローンの返済期間が10年以上あることも条件になります。

もともと組んでいた住宅ローンの年数と合算ではないので注意しましょう。

また、借り換えをして新たに10年以上の住宅ローンを組んでも、減税の期間が延長されるわけではありません。

あくまで住み始めてから10年間の減税となります。

住宅ローンの借り換えはお得?メリット・デメリットを解説!住宅ローンの借り換えはお得?メリット・デメリットを解説!

住宅ローンの減税(控除)期間が3年延長?

住宅ローンの減税(控除)期間が3年延長?

住宅ローンの減税期間が、2019年4月1日以降に購入し、2019年の10月1日~2020年12月31日までに入居した方を対象に、現行の控除期間10年が13年に延長されます。

参考 住宅ローン減税の控除期間が3年間延長国土交通省

これは、2019年10月から消費税が8%から10%に引き上げれることに伴って、消費者の負担を減らすための税制措置です。

ただし、課税対象に入らない中古物件の購入では、3年延長の措置は受けられないため注意が必要です。

住宅の購入は増税前と後どっちが得か

ここで疑問となるのが、増税後と増税前では、一体どちらの方が住宅の購入が得になるのかという点でしょう。

ここまでの話でいえば、あくまで控除期間の延長は消費税が上がったことによって、消費量が落ち込まないための措置となります。

つまり増税された額の相当分が、控除期間の延長によって控除されるような仕組みとなっているため、どちらが良いということはないでしょう。

しかし、次に紹介する「すまい給付金」の活用により、増税後の方がお得になるケースも存在します。

延長対象なら「すまい給付金」を活用しよう

住宅購入者の負担を減らす目的で創設された「すまい給付金」ですが、この給付額が増税後は最大30万円から最大50万円に増額されます。

また対象者についても、年収510万円以下から年収775万円以下の方に拡大されます。

この給付額については、収入額が低い方ほど給付金額が高くなり、50万円の給付金を受けるためには、年収425万円以下である必要があります。

つまり、この制度を利用できる対象者であり、収入が低い場合では増税後のほうがお得になるケースがあるということです。

すまい給付金まとめ
  • 増税後は最大50万円に増額
  • 増税後は年収775万円以下まで対象になる
  • 50万円の給付金を受けるためには、年収425万円以下
  • 控除期間延長の措置と併用可能

ただし、この給付金制度にはいくつか条件もありますので、実際に対象者になるのか、対象者の場合ではいくら受け取れるのかも確認しておくといいでしょう。

確認の仕方としては、国土交通省の公式HPでかんたんなシミュレーションができますので、一度試してみるといいかもしれません。

参考 すまい給付金シミュレーションについて国土交通省

増税待ちで損するケースも

すぐにでも住宅が購入可能で、現在賃貸物件に住んでいる場合では、「お得になるから…」と増税を待つことは、時に損をする可能性があります。

損をするケースとしては、増税までの家賃合計が「すまい給付金」の給付金額を上回ってしまうケースです。

このケースでは、給付金として受け取れる額を、結局家賃が食いつぶしている状態となっています。

そのため家賃によっては、わざわざ増税を待つ必要は特にないでしょう。

住宅ローンの減税を受けて負担を軽減しよう

住宅ローンの減税を受ける条件や注意点などを解説してきました。

聞きなれない言葉なども多く、確定申告をしたことのない会社員にとってはハードルが高く感じるかもしれません。

しかし、年間最大で40万円の減税なので、かなりの節税になります。

条件や必要な書類、確認事項も多いため、できれば住宅を購入する前から住宅ローンの減税対象になるかを確認しておきましょう。

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