不動産投資を少額から始めるには?5つのパターンとリスク・利益まとめ

不動産投資を少額から始めるには?5つのパターンとリスク・利益まとめ

不動産投資が面白そうだけど、資金が少額

とお悩みの方へ、世の中にある不動産等投資方法を、5パターンに分けてご紹介します。

不動産投資は、数百万円~数千万円の資金を持っている投資家だけのものではありません。

また、「預金」ではなく「投資」に何を期待するかで選び方も変わり、少額からはじめることで将来に役立つ資産を賢く積み重ねることができます。

よく見かける不動産投資の利回りは、経費をよく加味していないことがほとんどです。

そこで今回は、

  • 少額の不動産投資にはどんなものがある?
  • どう選ぶと自分に合った投資法が見つかる?
  • 少額の不動産投資のリスクには何があるの?
  • 細かい経費まで考慮するとどうなる?本当の利回りは?
  • 失敗しないためには何を意識すればいいの?

こんな疑問に答えていきます。

この記事を読んで、ご自分に合った不動産投資の方針と方法を見い出しましょう!

不動産投資!資金が少額の初心者はこう選ぶ!

不動産投資!資金が少額の初心者はこう選ぶ!

不動産投資は、大きく分けて5パターンです。

資金が少額でも始められる手法を0円から並べると、下記のとおりです。

  1. 現物不動産を不動産ローンで購入
  2. 不動産投資信託
  3. 転貸
  4. 現物不動産を格安で購入
  5. 不動産小口化商品

不動産投資に対するイメージと求めるものは人それぞれなので、

この不動産投資が一番いい!

と、他人が決めることはできません。

まずは、「不動産投資にいくら使えるか」と「どれくらいのリスクなら許せるか」を考えてみて下さい。

「お小遣い程度」の少額で不動産投資をはじめてみたい方は、上に挙げた「パターン2」の不動産投資信託がおすすめです。

ローリスクローリターンですが、銀行の定期預金にお金を積み立てているよりは利率がいいですし、手間も少ないです。

一方、

不動産投資にリスクはつきもの!長期的に考えて資産形成をしたい

という方は、上記リストの「パターン1」or「パターン3」or「パターン4」の現物不動産への投資がおすすめです。

不動産を持つ期間、期間中の手間、リスクを徹底的に洗い出し、最終的に損をしない方法を探りましょう。

社会的信用があれば、不動産投資ローンを利用して0円から始められます。

まとまったお金を用意できる!
リスクもなるべく回避したい!

という方なら、「パターン5」の不動産小口化商品を検討しましょう。

不動産投資の中では新しい方法ですので、これから先もっと魅力的な商品が出てくる可能性もあります。

では、1つずつ詳しくご紹介していきます。

自身に合った不動産投資パターンを見つけてみましょう。

パターン1:現物不動産を不動産投資ローンで購入「最少額0円~」

パターン1:現物不動産を不動産投資ローンで購入「最少額0円~」

不動産投資ローンを利用すれば、「最少額0円~」不動産投資を始められます。

不動産投資ローンを組むために必要な条件は、一般的に下記の3点です。

不動産投資ローンの必要条件
  1. 不動産投資ローンを借入れ可能なのは、年収500万円以上
  2. 頭金0円でも、預金額の提示が必要な場合もある(提示を求められた場合、預金額の目安は対象不動産の1割が目安です)
  3. 「対象不動産をどう運用するか」という、明確な事業計画

「長期保有して最終的に売却」、「子孫に引き継ぐ」など目的をどちらかに決めると、不動産を保有している間の手間やリスクを洗い出しやすくなります。

現物不動産をゼロからコントロールできるのが、この不動産投資の醍醐味です。

リスクも大きいですが、上手に運用すれば誰もがうらやむ不労所得を長期間手に入れられます。

リスク

現物不動産への投資は、3つのリスクを考えておきましょう。

  1. 不動産の購入費用や経費
  2. 不動産に関わる人への対応
  3. 将来の値動き

不動産にかかる主な費用はこちらです。

必要費用
  • 不動産購入費用

(不動産仲介手数料、金融機関に支払う費用、不動産取得税など含む)

  • リフォーム費用

(不動産を運用し始めるため&長期保有中の大規模から小規模まで)

  • 固定資産税
  • 不動産投資ローン利息
  • 不動産業者への管理手数料(賃貸の場合)
  • 入れ替え時のリフォーム費用(賃貸の場合)
  • 空室リスク(賃貸の場合)
  • 転売目的なら、転売時の費用と税金

*転売を繰り返す場合は、宅建士の資格が必要になる場合もあります。

次に、不動産に関わる人への主な対応です。

主に賃貸する場合のリスクになります。

  1. 家賃不払い&居座り
  2. 不動産の損壊(不動産を壊す以外の、ゴミをためるなども含む)
  3. 生活トラブル(騒音など)

リスク回避のためには、ご自分が対象不動産をコントロールする知識を勉強しましょう。

さらに信頼できる不動産業者や税理士、会計士などの

  • 「最新情報を教えてくれる」
  • 「トラブル対応のアドバイスをくれる」

などのパートナーがいると安心です。

将来の値動きについては、対象不動産の立地をよく検討しましょう。

値動きするとしたら何が原因か、値動きする可能性はあるかを冷静に予測します。

たとえば、以下のような情報をもとに予測していきます。

  • 道路に面している方角(将来、採光や眺望を妨げる建物が建つ可能性はあるか)
  • 利便性(駅からの距離、近隣の商業施設や公園、学校など)
  • 都市計画(自治体で閲覧できます)

10年後の利益はいくら?

不動産情報では、単純に「売却額 ÷ 月々の賃貸額」で利回りを計算しています。

実際は計算に入れたい項目が他にもあり、現物不動産で10年後に利益が出始めるのは難しいのが現実です。

「15年以上保有して利益を得る」「売却を考える」のがおすすめです。

たとえば宮城県仙台市で、「学生向け・1K・中古マンション」を探すと、こんな物件がありました。

  • 築28年の1K(7帖)・鉄筋コンクリートマンション330万円
  • 毎月約1万円の修繕費、管理費が必要
  • 月46,000円(管理費等含む)で賃貸可能

下記の条件で不動産投資ローンを組むと、月々の返済が約46,000円です。

  • 頭金0円で初期費用含む400万円を借入
  • 金利2.0%(金融機関へのローン保証料含む)
  • 借入期間10年

*金利や借入年数は仮定です。
*借入金額に含めた初期費用は5つです。借入額に含められない場合は、銀行に提出する資料を調整するなど、不動産業者への相談が必要です。

初期費用
  1. 不動産仲介手数料:約15万円
  2. 金融機関への事務手数料や印紙代:約3万円
  3. 火災保険料(10年分):約10万円
  4. 不動産取得税と登録免許税:約15万円
  5. 司法書士費用:約10万円

10年間は「固定資産税」と「住人入れ替わりの際のリフォーム費用(清掃、壁紙交換、鍵交換など)」は手出しすることになります。

10年間なるべく手出しをしないためには、もっと低金利で10年以上借入可能な銀行を探す必要があります。

ご紹介した物件の場合は、10年間に手出しした費用を不動産投資ローン完済後の2~3年で回収し、その後やっと下記の利益を手にできます。

  • 家賃 - (固定資産税 + 修繕費 + 管理費 + リフォーム費用)

利益が出始めるころには築40年以上となり、売却を考える時期です。

この物件の実質の運用益は、

  • 売却額 - 売却の際の経費を差引いた額 - 不動産売却に課せられる税金

と考えてOKです。

一例をご紹介しましたが、現物不動産は中古マンションだけではありません。

賃貸方法もさまざまです。上記でご紹介した経費の項目を参考に、より細かく計算するのがおすすめです。

パターン2:転貸「最少額数万円~」

パターン2:転貸「最少額数万円~」

転貸とは、賃貸契約した不動産をまた貸しすることです。

貸主が転貸を認めて契約書を交わせば、転貸で利益を得られます。

貸主にとってわざわざ転貸するメリットがないのでは?

と感じますが、実際は借り手がつかない物件などの転貸を認めるケースがあります。

物件を有効活用するアイディアがあれば、不動産投資として検討する価値アリです。

リスク

転貸は最低数万円から可能ですが、法律的な取り扱いが複雑です。

事前に、『転貸』という不動産取引の性質を理解し、幅広く不動産の知識を知っておく必要があります。

  1. 転貸した相手が物件を破損したときは、自分が責任を負う場合がある
  2. 「貸主」と「転貸する相手」どちらとも関わり、常にトラブル回避する対応を考える必要がある

10年後の利益はいくら?

転貸は、契約内容や物件の性質によって利益額が大きく変わります。

実際にあった事例では、友人が持っている廃墟を10年間転貸し、利益を得たケースがあります。

物件の条件は次の通りです。

  • 築50年近くの廃墟
  • 道路よりも低い土地(条件が悪い土地)
  • 駐車場2台分
  • 「固定資産税12万円+年間10万円=年間22万円」を持ち主に支払う

このケースではDIYで30万円をかけてリフォームし、月50,000円で転貸相手が見つかりました。

費用
  • 支払額:(年間22万円×10年)+リフォーム費用30万円=250万円
  • 転貸収入:月5万円×12か月×10年=600万円
  • 利益:600万円-250万円=350万円

10年間転貸相手が住み替えをせず、家の故障もありませんでした。

庭木の剪定など細々としたメンテナンス道具の購入はありましたが、ほぼ350万円全額が利益となりました。

極端に悪い条件の物件なので、「ラッキーだっただけ」ともいえますが、このようなラッキーが起こるのが、不動産投資の面白いところでもあります。

パターン3:不動産投資信託「最少額数10万円~」

パターン3:不動産投資信託「最少額数10万円~」

不動産投資信託とは投資の商品で、最少額数十万円~投資可能です。

マンション、ビル、商業施設などの不動産を集めて運用する株式上場の投資法人があり、私たちはそこに投資します。

日本国内の不動産投資法人をまとめて『J-REIT』(ジェイリート)、海外の不動産投資法人をまとめて『REIT』(リート)と呼びます。

海外REITの利回りは国内よりも高いですが、

経済情勢などのニュースを逐一チェックしてリスク回避を考えるのが面倒

という場合は、J-REITがおすすめです。

投資なのでリスクはもちろんありますが、一般的な利回りは2~3%です。

メガバンクの定期預金金利が0.1%を切っている現状を考えると、単純に貯金するよりも検討する価値があります。

J-REITはさまざまな証券会社で取り扱っています。証券会社の使い勝手も合わせて選びましょう。

REIT(リート)のおすすめは?資産運用で人気の国内・海外銘柄もREIT(リート)のおすすめは?資産運用で人気の国内・海外銘柄も

リスク

不動産投資信託は、大きく分けて2つのリスクを考えておきましょう。

  1. 不動産の値動き
  2. 不動産投資法人の経営状態

経済情勢を細かくチェックし、リスク回避するタイミングを常に見計らっておく必要があります。

10年後の利益はいくら?

国内最高利回りの、サムティ・レジデンシャル投資法人のJ-REATを、

  • 1口10万円(2019年3月時点で9万円台)
  • 10年で購入したと仮定
  • 10年間1回も引き出さずに保有

という条件下で、計算をしてみます。

サムティ・レジデンシャル投資法人を取り扱っている、SBI証券の手数料などで簡単に計算してみましょう。

*あくまでも仮定条件で簡単に計算したものです。

費用
  • 購入時の費用・・・1口10万円 + 申込手数料4,320円(最大 税込み4.32%)=104,320円
  • 年間費用10年分・・・約45,000円(純資産額に対して最大 税込み3.348%)
  • 分配金・・・約3,000円×年2回×10年=60,000円 *2018年10月実績~2019年10月予想までの平均額です

サムティ・レジデンシャル投資法人が10年間「約3000円×2回」の分配金を支払いし続け、10年後に株価が11万円に上昇すると仮定すると、利益は下記の通りです。

  • (110,000円+分配金60,000円)-(購入時の費用104,320円+10年分の費用45,000円)=20,680円

解約時には、信託財産留保額が差し引かれる場合があります。

SBI証券の場合は、下記の通りです。

  • 100,000円 × 最大0.6% = 600円

一方、10年後に株価が8万円に下落すると仮定したときの損失は、下記の通りです。

  • (80,000円+分配金60,000円)-(購入時の費用104,320円+10年分の費用45,000円)-信託財産留保額600円=-9,920円

10年の間にサムティ・レジデンシャル投資法人が倒産すると、購入額時の費用と年間費用全てが損失となります。

パターン4:現物不動産を格安で購入「最少額数十万円~」

パターン4:現物不動産を格安で購入「最少額数十万円~」

不動産投資といえば、私は真っ先にこの方法を思い浮かべます。

手持ち資金が少額なら、金額に見合った不動産を見つければいいだけのこと。

「マンション」や「一軒家」という固定概念を捨てると、現物不動産投資を少額でできる方法が見いだせます。

たとえば、以下のような方法があるでしょう。

  • コンテナ賃貸
  • 狭小土地で看板収入
  • 土地のみ購入で資材置き場や駐車場として賃貸し、最終的には転売
  • 格安物件を最低限リフォームして賃貸

リスク

格安の現物不動産には、必ずリスクがあります。

物件情報を見て内見をするだけではなく、登記簿なども取り寄せて総合的に判断しましょう。

  1. マンションなら修繕積立金、管理費の滞納がある
  2. 再建築不可、農地など不利な条件の土地
  3. 瑕疵物件(事件があったなど)
  4. 大規模な土地改良が必

不動産業者は、法律で告知義務がある以外の不利な条件を、教えてくれないこともあります。

たとえば、瑕疵物件については、前の持ち主以前の瑕疵については告知義務がありません

信頼できる業者と出会うことが、リスクまでしっかり把握するカギになります。

10年後の利益はいくら?

こちらの利益計算は、「パターン1」でご紹介した「不動産投資ローンを利用する場合の経費」から「金融機関に支払う経費」を差引いて計算できます。

「パターン1」でご紹介した物件のおさらいは次の通り。

宮城県仙台市で、学生向け・1K・中古マンション。

  • 築28年の1K(7帖)・鉄筋コンクリートマンション330万円
  • 主な初期費用53万円
  • 毎月約1万円の修繕費、管理費が必要
  • 月46,000円(管理費等含む)で賃貸可能
  • (購入額330万円)+(主な初期費用53万円)=383万円

管理費を差し引いた月々の受取額が45,000円ですので

  • 383万円 ÷ 4.5万円=約7年

7年間の住人入れ替え時の「リフォーム費用」と「固定資産税」を差し引いても、10年以内には投資額が回収できますし、なるべく費用を抑えたい場合は、礼金を設定するなどの方法もあります。

初期費用を回収できる7年後には築35年となっていますので、その時点で劣化が激しくなければ「購入費用と同額か割安で売却」をしてもいいですし、数年間保有して賃貸収入を得ることもできます。

POINT

不動産は、5年以上所有すると売却したときにかかる税金が大きく軽減されます。

そのため、不動産投資を少額でする場合は、利益をなるべく多くするために5年以上の所有を検討する必要があります。

ご紹介した物件は330万円でしたが、地方では数坪数十万円の土地も存在します。手持ち資金と相談しながら、様々なアイディアで不動産投資を検討できます。

パターン5:不動産小口化商品「最少額100万円~」

パターン5:不動産小口化商品「最少額100万円~」

不動産小口化商品は、クラウドファンディングともいいます。

不動産小口化商品を取り扱う会社に出資をし、その会社が現物不動産を運用した利益の分配を受けるという不動産投資方法です。

実際の価格帯は、もっと少額の1万円~1000万円以上ですが、最少額100万円ほどの商品が一般的です。

不動産小口化商品は、3パターンです。

  1. 匿名組合型・・・不動産を所有する事業者に出資するだけ。不動産の名義人にはならない
  2. 任意組合型・・・事業者と一緒に不動産経営をする。不動産の名義人の1人になる
  3. 賃貸型・・・不動産経営を事業者に委任する。不動産の名義人の1人になる

事業者&複数人が関わる不動産投資の方法なので、1人で不動産を持つよりは少額で始められてリスクも低くなりますが、大きな利益も期待できません。

不動産小口化商品は新しい不動産投資の方法ですので、これから先もっと少額&運用益が期待できる商品が出てくる期待感はあります。

リスク

不動産小口化商品のリスクは、なんといっても数が少ないことです。

無数に存在する不動産物件の中から、

わざわざ少ない範囲で物件を選ぶ必要があるのか?

そのお金を他の投資に回す方がいいのでは?

という疑問があります。

通常の株式市場なら需要も供給も常にありますが、不動産小口化商品は数も認知度も低いため、売りたい(供給したい)と思ったときに買い手がいない(需要がない)可能性もあります。

また、任意組合型や賃貸型の場合は、不動産の登記名義人になります。

商品を買う以外の登記費用なども加味して、利益を予想する必要があります。

10年後の利益はいくら?

不動産小口化商品の利回りは4%が目安です。利回り4%だと、国内の定期預金金利よりははるかに良い投資商品に感じます。

パターンが3つあり、それぞれにかかる費用や解約時の手数料も事業者によって違うため、一般的な利益を計算するのは難しい商品です。

ただしクラウドファンディングという性質のため、下記のような利回り以上の満足度も期待できます。

  • 物件が運用されるまで成長する姿を楽しめる
  • 出資者間のコミュニティを楽しみ、人脈もできる
  • 物件を宿泊施設として運用する場合は、宿泊チケットがもらえるなどの特典がある

少額の不動産投資で失敗しないための4つのコツ

少額の不動産投資で失敗しないための4つのコツ

少額といえど、不動産に投資するということは、それなりにリスクも伴います。

そのリスクについては、ここまでのお話でも紹介してきました。

では、これらリスクを乗り越え、不動産投資というジャンルで失敗しないためには、一体どういったことに注意すればいいのでしょうか。

ここではその点にフォーカスして、5つのコツを紹介していきます。

一見、当たり前のことも含まれていますが、いざ投資となると見落としがちとなりますので、ここで気を引き締めてから投資をはじめていきましょう。

では、順に失敗しないためのコツについて紹介していきます。

1:自身でのリサーチも徹底する

まず、この自身でリサーチするという作業で手を抜く方が案外多いものです。

たとえば、よくわからないからといって、不動産の営業担当者の言葉を疑うこともなく、言いなりになってしまうといったケースがあります。

一見して、とても親身で丁寧であったとしても、不動産側にとって不利な事実が隠されていることもあるのです。

そんなときに、何も知識のない状態では、適切な質問もできず情報を引き出すことはむずかしくなるでしょう。

そうなれば、もちろん適切な判断はできなくなります

またデータ上の数字だけ見て判断することも、不動産投資では避けた方が良いでしょう。

不動産とは、数字では計れないニーズが隠れているものです。

実際にその土地に足を運び、アクセス面や周囲の雰囲気、またその物件を好む層はどういった人たちなのか、そういった点にも着目するようにしましょう。

2:小さく始める

ここを見てくださっている方は、少額での不動産投資を希望しているはずですから、そこまで大きなことは初めから求めていないでしょう。

しかし、いざ投資をはじめてみると、欲をかいてしまい、

規模が当初の予定より大きくなってしまった…

ということもあります。

しかし、どう進めていけばいいのかが明確ではない段階で、試すこともせず大きな投資に出てしまうと、清算しきれない負担を抱えてしまうことも時にはあるでしょう。

まずは小手調べとして、練習の意味でも小さく始めることをおすすめします。

そこで経験を積み、知識を付けて、徐々に大きくしていきましょう。

この「小さく」というラインは、資産をどの程度持っているのかにもよります。

自身の生活に影響を与えない範囲で考えるようにしてください。

3:分散投資は基本と考える

これは、不動産投資に限った話でなく、投資全般にいえることです。

投資では、ひとつのものに集中してしまうと、それがダメになってしまった際に大きな打撃となります。

順調にいっているときは、むしろ良い結果をもたらしてくれるでしょうが、投資に「絶対」という言葉は存在しないのです。

その言葉が存在しない以上、どれだけリスクに対して備えることができているのかが、長い目で見たときの明暗を分けるのです。

この点はとくにシビアになって、考えるようにしてください。

4:返済計画で手を抜かない

これは、ここで紹介した「パターン1」の現物不動産を不動産投資ローンを組んで始めるケースを考えるとわかりやすいでしょう。

この方法は、最悪自己資金が「0円」だったとしてもできる方法ではありますが、あくまでも初期投資として足りない資金を借りているにすぎません。

つまり、毎月自身で返済していかなくてはならないのです。

それを家賃収入で賄えばいい!

そう考えること自体、間違っていません。しかし、

  • 毎月必ずその家賃は「絶対に」入ってくるのでしょうか。
  • 周辺の土地相場が下がる可能性は「0%」でしょうか。
  • 不動産が劣化した際の修繕費はかからないと言い切れるのでしょうか。

大切なことなので、もう一度お伝えしますが、投資に「絶対」はありません

つまり、自身の身の丈に合わない借り入れは、最悪自身の生活を圧迫する要因になってしまうのです。

ゆとりを持つための投資で、圧迫してしまっては、元も子もありません。

どの程度であれば、返済がムリなくできるのか、徹底した返済計画を練っていくようにしましょう。

まとめ:少額の不動産投資はリサーチを徹底して運用していこう

不動産投資を少額で始める方法をご紹介してきました。

目に見える現物があるのが、不動産投資の魅力です。

リスクはありますが、今回ご紹介した情報を参考に幅広くリサーチをして、ご自分に合った方法を検討していただけると幸いです。

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